De senaste dagarna har rubrikerna haglat kring ”Hotet om chockhöjda...

De senaste dagarna har rubrikerna haglat kring ”Hotet om chockhöjda månadsavgifter på Bostadsrätter”. Experterna säger att det kommer att bli dyrt och många lägenhetsägare är oroade. ”I värsta fall är de ekonomiska kalkylerna i storstädernas nya bostadsrättskvarter rena luftslotten. Åtminstone sätts nu ytterligare frågetecknen för den långsiktiga finansieringen av den svenska bostadsrättsboomen.” säger fastighetsprofessorn Stellan Lundström till SvD.

Så vad handlar detta om egentligen? Jo, det handlar om fonderingar och avskrivningar. För den som inte är insatt fullt ut i hur avskrivningar fungerar kan man enkelt säga att det är den redovisningsmodell man använder för att visa att saker slits, tappar i värde och med tiden kommer att behöva ersättas. Köper man t ex bil för 400 000 kr som efter 10 år är redo för skroten skulle man kunna ”skriva av den” genom att bokföra en kostnad på 40 000 kr/år. På så sätt visar redovisningen en bil som först året är värd 400 000 kr, andra året är värd 360 000 kr och så vidare.

Exemplet ovan skulle kallas för ”rak avskrivning”, dvs lika mycket varje år. Nu vet både du och jag att en bil tappar mycket mer i värde i början och mindre i slutet så en plan där man skriver av 80 000 kr första året, 40 000 kr andra året, 20 000 kr tredje året kanske bättre skulle spegla verkligheten.

Nu kommer vi till de svenska bostadsrätterna. I ett nybyggt svensk flerbostadshus är det mycket teknik och dessutom material som inte håller i 100 år. Om du tittar in i ett hus från år 1914 så kan du konstatera att väldigt mycket av originalen fortfarande håller. De vackra gamla fönstren är kvar, det är samma vackra gamla handledare i trapphuset, de slipade trägolven lyser med sin 100 år gamla patina. Ofta kan stora delar av de ursprungliga rörstammarna fortfarande fungera osv.

Tänk dig nu ett hus från år 2014 och fråga dig hur mycket av huset som INTE är utbytt redan om 25 år. Den automatiska hissen? De chipstyrda dörrsystemet? Den mekaniska ventilationen? Är det någon som på allvar tror att ens hälften av husets inredning är fungerande och original om 50 år? – Nej högst troligen inte.

Så hur löser man det i dagens avskrivningar, jo, mot all rim och reson skriver man inte ens av lika mycket varje år under femtio år utan pyttelite i början och mycket i slutet under 90 år. Det kallas ”progressiva avskrivningar”. Så hur rättfärdigar man det undrar ni? Ja, det undrar jag också! Man skulle kunna hävda att räntan kommer fortsätta sjunka under 90 år och därmed frigöra mer pengar för föreningen allt efter att åren går innan det är dags att byta taket, det är det nog ingen som tror på idag.

Det enda tydliga argumentet för varför man gör så är att det får husets affär att se bättre ut än vad den egentligen är och därmed hålla nere månadsavgiften just nu så att man kan krama ur ytterligare miljoner ur de som köper lägenheterna av byggbolagen.

Jag är inte ensam om att finna detta orimligt. I måndags totalförbjöd Bokföringsnämnden progressiva avskrivningar för byggnader. Enligt kanslichefen Stefan Pärlhem prioriterades ärendet för att köparna kunde missledas när resultatpåverkande kostnadsposter nästan trollades bort ur årsredovisningarna. Faktum är att den nu förbjudna progressiva avskrivningen i praktiken kunde utformas nästan hur som helst av oseriösa aktörer som ville vänta med allt från amorteringar till fonderingar.

Även Fastighetsägarna kommenterar på ämnet: ”Linjär avskrivning speglar i de allra flesta fall byggnadens tekniska livslängd bättre än progressiv avskrivning. En tolkning som nu bekräftas av Bokföringsnämnden. Progressiv avskrivning innebär att underhållsskulden skjuts upp och att kommande boende får betala för nuvarande medlemmars slitage. Det gör det samtidigt svårt att bilda sig en uppfattning om hur stora föreningens kostnader blir i framtiden, säger Ulla Werkell [skattejurist på Fastighetsägarna Sverige]”

Nu är alltså ”ordningen återställd” i laglig mening så frågan är varför är alla så oroliga, jo, för det kan komma att bli dyrt. Till exempel kan en 100 kvadratmeter stor bostadsrätt med en för Storstockholm typisk byggkostnad behöva belastas med ytterligare 6 700 kronor i månadsavgift utöver de drifts- och räntekostnader som i dag bygger upp det mesta av månadsavgiften i nyproduktionen.

Hur många har råd att bo kvar om de får 6 000kr/månad i ökad avgift? Vad händer med andrahandsvärdet på lägenheterna för de som tvingas flytta? I en artikel i Fastighetsnytt ställs frågan om köparna av nyproducerade bostadsrätter ”är fullt införstådda med alla framtida konsekvenser av förvärvet?” Jag finner den formuleringen vara en underdrift! De ekonomiska kalkylerna i storstädernas nya bostadsrättskvarter är rena luftslotten.

Man kan ju fråga sig varför inte de svenska bankerna, som har kompetensen att enkelt se detta i årsredovisningarna, klivit in och sagt ifrån att man inte längre vill stå affärsrisken på alla dessa luftslott… eller så är svaret enkelt. För varje ytterligare krona vi lånar blir banken rikare och svenskar är ett pliktskyldigt folk som förr eller senare i stort sett alltid betalar tillbaka.

Den kortsiktiga lösningen blir troligen att helt enkelt låta föreningens årsbokslut visa ordentliga underskott istället för att höja avgifterna fullt ut. Ingrid Eiken, vd för Mäklarsamfundet säger till SvD ”Den stora pedagogiska uppgiften för oss blir att förklara för kunden att bostadsrättsföreningen nu eventuellt kommer att rapportera förlust. Men det viktiga är att se till likviditeten och betalningsförmågan i bostadsrättsföreningen. Så har det varit hela tiden, men nu kanske det blir lite krångligare att visa, säger hon”.

På ren svenska tolkar jag ut det som att en modern förening aldrig gått ihop långsiktigt och nu plötsligt kommer det att synas. Ekonomisk läskunnighet är inte ett snobbämne för den som jobbar på konsultbyrå och läser Dagens Industri till frukost, det är en grundläggande kompetens som vi alla borde unna oss att odla. Egentligen är det inte mer komplicerat än något annat men kompetensen måste odlas.

Den som sedan även agerar i linje med den kompetensen bygger rikedom… med eller utan bostadsrätt.

Rapportera

• Anledning *
  Copyright relaterat Spam Kränkande eller opassande innehåll
• Namn: *
  
• Email: *
  

• Beskrivning: *
  

Skicka